Проекты и строительство таунхаусов в Крыму в рамках закона

В регионах России всё популярнее становится такой формат загородного жилья как таунхаус. Крым – не исключение. Однако прежде чем решиться на постройку или покупку таунхауса, нужно принять во внимание жесткие требования к строительству и оформлению такого жилья. При малейшем несоответствии нормативам оформить право собственности на такой дом будет невозможно, а само строение могут снести.

Кроме того, понятия «таунхаус» в действующем законодательстве и вовсе не существует. Так что же согласно закону построит семья, мечтающая о таунхаусе?

Квартира или таунхаус?

Градостроительный кодекс РФ оперирует понятием «жилой дом блокированной застройки» и определяет такое строение как объект, состоящий из нескольких (не более 10) секций и высотой не более трех этажей. Стены между секциями не имеют дверей и окон, выход из каждого блока предусмотрен на общую придомовую территорию. Каждая секция предназначена для проживания одной семьи.

Юридический статус земельного участка имеет огромное значение. Земельный кодекс РФ, подразделяет все участки на категории и виды разрешенного использования. Среди прочих категорий нас интересуют лишь две: земли сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов. Таунхаус – это жилой дом, поэтому он должен возводиться на землях населенных пунктов. «Блокированные жилые дома», «малоэтажное строительство» или «жилищное строительство» – так может звучать вид разрешенного использования.

Построенный на такой земле таунхаус по сути является многоквартирным домом. Поэтому блок-секция в свидетельстве о праве собственности обозначается как «квартира». А участок под таунхаусом оформляется в общую долевую собственность. При этом участок необходимо поставить на кадастровый учет. Право общей долевой собственности на участок возникает с момента первой регистрации права на квартиру в таунхуасе.

Застройщик обязан иметь разрешение на строительство и действовать в рамках закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», так как юридически – это многоквартирный дом, только блочный. Иначе объект будет считаться самовольной постройкой и иметь высокие шансы быть снесенным.

А если участок ИЖС?

А если разрешенное использование участка – «индивидуальное жилищное строительство»? Можно ли строить на нём таунхаус? В определении статуса участка слово «индивидуальный» указывает на то, что на нем можно построить дом для одной семьи. Некоторые пытаются обойти закон и построить многосекционный дом якобы на одну семью, а потом продать его части долями. Однако это подсудное дело. Стоит ли рисковать?

Тем более, что можно на вполне законных основаниях построить таунхаус на землях ИЖС при условии, что участки прилегают друг к другу. Ряд требований в таких случаях всё должен быть соблюдён.

Минимальная площадь участка под индивидуальную застройку указана в градостроительных документах населенных пунктов (Правила землепользования и застройки, Генеральный план). В каких-то регионах это 6 соток, в других может быть и 1,5 сотки. Соответственно под каждым домовладением в таунхаусе должно быть не менее указанной площади земли.

Например, у застройщика есть 12 соток. Минимально допустимый участок под застройку в регионе – 6 соток. В этом случае можно размежевать участок, разделить его на две половины и построить две секции таунхауса. Но не больше!

Если в регионе допускается более мелкая нарезка под ИЖС (например, 1,5 сотки), то участок площадью 12 соток можно делить на восемь частей и возводить 8 блокированных секций. Главное, чтобы форма исходного участка позволяла произвести такую нарезку, т. е. была вытянутой, а не квадратной. Однако нужно принять во внимание, что максимально допустимое число блоков – 10 (согласно требованиям Градостроительного кодекса).

Если описанная выше процедура с участком будет выполнена, то с юридической точки зрения каждая блок-секция будет являться отдельным жилым домом, с отдельным участком ИЖС. Так и будет записано в свидетельстве о праве собственности.

Законно значит дорого?

По пути строительства таунхаусов на землях ИЖС пошли некоторые крупные компании. Но не все застройщики следуют их примеру. Почему? У блокированных домов (таунхаусов), построенных на индивидуальных участках, не должно быть общего чердака и/или общего подвала. Заводить инженерные сети нужно в отдельно каждую секцию, без общих труб. (Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные»). Такие требования увеличивают себестоимость строительства примерно на 10%. Но застройщики, возводящие таунхаусы ИЖС-участках, переплачивают не только за коммуникации. Юридический статус такой земли повышает стоимость участка по сравнению с участками сельхозназначения.

Сельскохозяйственные таунхаусы

Многие застройщики возводят таунхаусы на землях сельхозназначения с разрешенным использованием «под дачное строительство». Очевидно, что такие участки, не предназначены для строительства зданий для постоянного проживания: коттеджей или таунхаусов. На них можно возводить только дачи. Но пробелы в законодательстве не запрещают напрямую строительство и регистрацию таунхауса на участке, предназначенном для дачного строительства. И по факту малоэтажное и коттеджное строительство на «сельхозке» стало привычным явлением.

Право собственности на такой объект регистрируется по «дачной амнистии» в декларативном порядке. Нужно предоставить лишь свидетельство о праве собственности на земельный участок технический паспорт на объект. Секции в этом случае оформляются как блокированные дома, а не квартиры.

Для дач не требуется разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию, а госрегистрация происходит по декларации. Поэтому у некоторых застройщиков появляется идея построить на сельхозучастке не блокированные дома с отдельными коммуникациями, а один большой таунхаус, оформить его по «дачной амнистии», а потом произвести отчуждение долей.

Внимание! Регистратор на страже закона!

Особо «предприимчивым» застройщикам стоит помнить о том, что регистрация в рамках «дачной амнистии» производится не вслепую. Росреестр различными доступными способами контролирует законность строительства. Причиной отказа в регистрации может стать, например, объявление в СМИ о продаже отдельных помещений объекта.

Покупатель такого жилья столкнется и с другими неудобствами, даже если секции построены и оформлены, как отдельные блокированные дома. Разрешенное использование «под дачное строительство» не предполагает постоянное проживание. Поэтому прописаться (зарегистрироваться) в таком таунхаусе возможно только в судебном порядке. А это очень хлопотная и дорогая процедура: необходимо проведение экспертизы, подтверждающей пригодность дома для постоянного проживания. Но даже прописка не решит вопросы социального обслуживания. Ведь на сельхозземле за пределами населенного пункта власти не обязаны строить поликлиники, школы и другие объекты инфраструктуры.

Нельзя забывать и о том, что уже в ближайшем будущем ситуация может измениться. И если сегодня власти закрывают глаза на застройку дачных земель таунхаусами и коттеджами для постоянного проживания, то завтра может появиться инициатива о приведении всех застроек в рамки закона.

Так как же построить таунхас в Крыму без опасений за безмятежное будущее? Обсудите вашу ситуацию с проектной группой Симферополя ИНстрой. Здесь вам непременно помогут!